返済計画に失敗しないためには、綿密な人生設計が必要
一般的に住宅の購入予算を検討する際、「年収の6〜7倍」「現在の家賃と同等」といった簡易的な指標が用いられますが、これは極めてリスクの高い資金計画と言わざるを得ません。
特に世帯年収が一定水準を超える共働き（パワーカップル等）や、中堅以上のキャリア層においては、今後の教育資金のピーク、ペアローンを組んだ際の一方の就業環境の変化、リタイアメント以降の資産寿命など、考慮すべき変数が多岐にわたるためです。実際に都心のパワーカップルはローン返済、産休育休による収入減、中学受験などの教育費によって返済に行き詰まり家計が苦しい、という話をよく聞きます。私も子供が中学受験をしましたが、塾費用だけでも高額なのに追加の別塾などの費用などが発生するため平均的な収入ではとても賄いきれないでしょう。このため、購入した住宅が負動産とならないためにもしっかりした計画が必要になります。
住宅予算は「いくら借りられるか」ではなく「いくら返せるか」
銀行の審査が通る金額（借入可能額）と、今後の生活の質を維持しながら安定して返済できる金額（適正返済額）は根本的に異なります。銀行は貸した方あとの生活など一顧だにしていません。住宅ローンの返済を優先するあまり、毎月のNISAやiDeCoといった資産形成の手を止めたり、子供の進路選択を狭めたりすることは、長期的ライフプランにおける本末転倒な意思決定です。
独立系FP（ファイナンシャルプランナー）による可視化の必要性
これらを解決するには、住宅販売会社（ハウスメーカーや仲介業者）に属さない、独立した第三者の立場から家計のキャッシュフロー表を作成することが不可欠です。販売側のFPは「家を売るため」に楽観的な試算を提示しがちですが、独立系FPは教育費の上振れや修繕費、老後資金まで含めたシビアなシミュレーションを行います。
- 現在の家計の贅肉（固定費）の洗い出し
- 今後30年間の資産残高の推移のグラフ化
- 最適な購入予算の上限設定
客観的なデータに基づいて家計の「器」を把握してから物件探しに臨むことが、将来の資産破綻を防ぐ唯一の防衛策です。現在は、オンラインで手軽に信頼できるFPとマッチングし、事前のチャット相談から本格的な診断までを無料で受けられるシステムが存在します。まずは確固たる財務基盤のシミュレーションを行うことを推奨します。
今ではシミュレーションをするサイトやツールがWeb上でいくらでも落ちていたり、Youtubeでも学べますので独力でできる方はそちらを使ってしっかりと計画を立ててください。
ただ、これまでお金の勉強をしてこなかったかたはFPに相談するほうが確実です。彼らのほとんどは専用のシミュレーションソフトを使い、似たケースを取り扱っているのでミスが少ないでしょう。自信のない方はまず無料から、資金に余裕がある方は有料のFPを活用し将来の大きな損失をなくしましょう。
例えば手っ取り早く無料のFP相談でしたら「オカネコ」などが有名です。不動産はもちろん新NISAやiDeCoなども自分で選んで相談できるので、気になった項目にたいしてトータル的な相談ができます。現状診断もできて、実際にやってみましたが、２０個くらいのアンケートを答えると実際の自分が住んでいる地域で同じような世帯と比較して、自分の現在の立ち位置がわかり、定年後にいくらくらい資産を築けるかなどのシミュレーションもできて結構おもしろいです。リンクは下記になりますので、ご興味のあるかたは試してみてください。
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